Investice do novostavby nebo developerských projektů ve Španělsku

Velmi často se setkáváme s dotazy zájemců o koupi nemovitosti zde na Costa del Sol, které souvisí s možnými riziky v případě investice do nemovitosti, která je ještě v projektu, případně ve výstavbě. Tento článek má za cíl vyvrátit mýty a domněnky, které se částečně zakládají na neznalosti místního právního prostředí (logicky) a částečně jistě také na tom, že u nás doma je to prostě jinak.

Jak víme, realitní krize bývají cyklické a těžko se jim lze zcela vyhnout. Důležité je se z nich pokud možno poučit a vytvořit mechanismy ochrany investorů a jejich peněz tak, aby těch možných rizikových faktorů v celém procesu koupě nemovitosti ve výstavbě zůstalo pokud možno co nejméně. A vůbec se zde netřeba limitovat pouze na možné realitní bubliny. Jedna taková ovšem v devadesátých letech posloužila velmi dobře k tomu, aby Španělsko upravilo stávající stavební zákon a prostřednictvím dodatku poskytlo investorům maximální ochranu pro jejich peníze. Investice do novostavby, mnohdy pouze do projektu s realizací v budoucích několika letech, se tak stala naprosto bezpečným způsobem, jak vložit finance do realit ve Španělsku. Jedna z možností, jak zhodnotit úspory či „jen“ investovat do budoucnosti v případě, že máte rádi slunce, moře, golf a životní úroveň, kterou může nabídnout nemnoho míst ve Evropě. Španělské Sluneční pobřeží je nepochybně dobrou volbou. Těch důvodů, proč zvážit koupi nemovitosti konkrétně tady na Costa del Sol je mnoho, ale o tom někdy jindy. Dnes se budeme držet zadání a vysvětlíme, proč je tak bezpečné a bezproblémové koupit nemovitost, i když k ní nedostanete víc než pár hezkých vizualizací a půdorys. Zásadní je totiž přijít včas a mít tu možnost si ideálně v začátku projektu vybrat tu nejlepší bytovou jednotku či dům, který bude maximálně splňovat ty mé představy o zhodnocení financí nebo o vysněném domově u moře nebo v první linii golfového hřiště. Potenciální starost o to, co se stane, když se projekt neuskuteční nebo se uskuteční, ale pozdě, můžete vypustit.

Proč?

Zákon č. 88/1999 v prvním dodatku všem developerům ukládá následující povinnosti:

1.)    Garantovat vrácení veškerých částek obdržených v průběhu výstavby, a to včetně zákonného úroku a platného DPH prostřednictvím speciální pojistné smlouvy uzavřené s pojišťovnou, která má řádné oprávnění pro poskytování těchto služeb na území Španělska NEBO prostřednictvím speciální bankovní záruky vydané bankou (opět s konkrétním oprávněním pro poskytování bankovních služeb) pro případ, že by stavba nebyla zahájena nebo nebyla řádně dokončena ve smluvně dohodnutém termínu pro předání stavby.

2.)    Obdržet částky hrazené kupujícími předem skrz bankovní instituce, kde budou tyto uloženy na speciálním účtu, zcela odděleném od jakýchkoli dalších financí developera, a se kterými může disponovat pouze k výplatě částek odvozujících se od výstavby. K otevření takového účtu bude požadována garance, která je popsána v předchozí podmínce, a to na vlastní zodpovědnost.

Daná garance se vystavuje nejen na částky uhrazené kupujícím, ale také na vázané daně (DPH) a zákonný úrok, který určuje každoročně španělská národní banka.

Ve zkratce tedy: pokud se rozhodnete investovat ve Španělsku do nemovitosti ve výstavbě nebo i zcela na začátku projektu tehdy, kdy stavba ještě nezačala, od první platby až po tu poslední, kdy získáváte vlastnický titul a klíče k nemovitosti, vám za veškeré vámi uhrazené peníze ručí přímou garancí nebo pojistnou smlouvou na vaše jméno banka nebo pojišťovna k tomuto řádně akreditovaná. V případě, že by developer projekt z jakéhokoli důvodu včas nedokončil, není třeba zahajovat žádné zdlouhavé soudní řízení, konkurz, atd. Vaše peníze vám vrací banka či vyplácí pojišťovna. Zde je důležité mít k dispozici originál dané pojistné smlouvy nebo garance, což vám jistě náležitě zařídí váš místní advokát.

Jen drobnou technickou poznámku na závěr: běžně se ve Španělsku u téměř všech projektů hradí v průběhu výstavby maximálně 30-40% z kupní ceny. Doplatek přijde na řadu při převodu vlastnického titulu u notáře ve chvíli, kdy si odnášíte klíče od vaší právě nabyté nemovitosti.