Samotný proces koupě nemovitosti ve Španělsku není zas až tak odlišný od toho našeho, spíš jsou odlišné kompetence stran, co je čí zodpovědnost a především místní zvyklosti. To právě mnohdy může vést k nedorozumění a zklamání v případě, že klient nemá oporu v tom, kdo skutečně hájí jeho zájmy.

Investice do nemovitosti v zahraničí je často zásadní životní rozhodnutí. Ať už je cílem splnění snu nebo čistá obchodní transakce a investice do budoucnosti, je jisté, že pouze pokud máte k dispozici správné a úplné informace, můžete učinit to správné rozhodnutí a vyhnout se případným budoucím problémům.

Vlastnická struktura je zcela na vás a závisí na vaší konkrétní situaci. Jak čeští, tak i slovenští občané mohou bez jakýchkoli omezení koupit nemovitost ve Španělsku coby fyzické nebo právnické osoby.

Proces v bodech:

• Výběr nemovitosti a následné pověření místního právního zástupce, který bude hájit vaše zájmy a bude vám asistovat při všech relevantních právních úkonech. Jsme schopni vám doporučit skutečné odborníky, kteří se postarají o celou transakci a budou zárukou, že vaše investice bude v bezpečí. Skutečnost, že se s nimi domluvíte, považujeme za samozřejmou.

• Uhrazení zálohy neboli rezervačního poplatku, který slouží k zajištění ceny a stažení nemovitosti z trhu. Běžně zůstává u zástupce prodávající strany (makléře nebo advokáta). Současně se podepisuje tzv. rezervační smlouva, která zahrnuje základní podmínky transakce, jako jsou kupní cena, dohodnuté termíny, údaje smluvních stran. Výše poplatku bývá v řádu několika tisíc Eur, v závislosti na ceně nemovitosti.

• Získání daňového identifikačního čísla pro cizince, NIE. V závislosti na umístění nemovitosti je třeba získat toto identifikační číslo, vydává příslušná policejní stanice. Poslouží vám kdykoli v budoucnu pro veškeré úřední úkony a platby daní. O vyřízení se postará váš advokát.

• Smlouva o smlouvě budoucí. Ve většině případů se doporučuje v několikatýdenním odstupu od podpisu rezervační smlouvy a zaplacení první zálohy podepsat tzv. smlouvu o smlouvě budoucí, která vám dává větší právní jistotu než prostá rezervace. Je tady prostor pro prověření nemovitosti u všech relevantních úřadů (katastr, městský úřad, stavební úřad, atd.) a případné získání hypotečního úvěru. Smluvně jsou dohodnuty přesné detailní podmínky transakce. Běžně se při podpisu hradí 10% kupní ceny. V případě koupě nemovitosti přímo od developera bývá tato platba často vyšší (běžně do 30% ceny) a bývá vázána na získání stavebního povolení. I následné průběžné platby v období výstavby bývají spjaty s ukončením jistých stavebních prací, které musí být potvrzeny odpovídajícím technickým dozorem a garantovány bankou nebo speciálním pojištěním ze strany developera.

• Kupní smlouva, notářský zápis o převodu nemovitosti a její skutečné převzetí. Přestože zápis změny vlastníka na katastru nemovitostí není zde ve Španělsku ze zákona povinný, je velmi žádoucí. Pokud vám někdo radí podepsat soukromou kupní smlouvu mezi stranami, vyhněte se mu obloukem. Správný postup je v dohodnutém termínu připravit řádnou kupní smlouvu u místního notáře (jeho hlavní honoráře platíte coby kupující vy, takže máte i právo si jej svobodně zvolit). Příprava dokumentu tzv. Escritura de Compraventa je záležitost pro vašeho právního zástupce a pro zástupce prodávající strany. Jen to vám dá absolutní jistotu, že zápis o změně vlastníka bude splňovat veškeré právní náležitosti, a že bude skutečně koncipován v souladu s vašimi požadavky a zájmy. Mnoho českých a slovenských investorů se domnívá, že pokud dokument podepisují u notáře, musí být automaticky v souladu s jejich zájmy a správný. Nemusí. Je řada skutečností, včetně platby některých daní, která je dle zákonů ve Španělsku volně ponechána na dohodě stran. Pokud neovládáte španělštinu, či ji i ovládáte absolutně perfektně, ale nemáte dokonalé právní znalosti, nejste bohužel schopen rozpoznat, zda se smluvně nezavazujete k něčemu, co je proti vašim zájmům a nevýhodné. Notář je sice ve Španělsku velmi vážená a vzdělaná osoba, ovšem jeho funkce zde je striktně ta, že ověřuje, že dokument má všechny právní náležitosti, že osoby, které jej podepisují, jsou k tomu způsobilé, a že vše proběhne dle platných španělských norem. Přímo z notářství se pak simultánně uvědomuje příslušný katastr o změně vlastníka. Samotná smlouva se pak fyzicky musí na katastr zanést a změna se řádně zaregistruje. Tento administrativní proces trvá běžně v řádu několika týdnů, ale i měsíců, v závislosti na vytíženosti toho kterého konkrétního katastru. Simultánně s podpisem smlouvy u notáře bývá doplacena kupní cena (formou bankovního šeku), případně se také podepisuje hypoteční úvěr a dochází k předání klíčů k nemovitosti.

• Otevření bankovního účtu ve španělské bance. Pro placení běžných výdajů spojených s provozem nemovitosti je vhodné si otevřít bankovní účet v jedné z bank, blízkých vaší nemovitosti. Váš právní zástupce vám v tomto může být nápomocen a navést inkasa či trvalé příkazy pro budoucí platby služeb, energií a místních poplatků.